A tervek szerint tavasszal kerül a kormány elé a társasházakról szóló törvénytervezet, melynek előterjesztője az igazságügyi tárca. Ám szakmai tapasztalataikkal, javaslataikkal a BM szakemberei is hozzájárulnak az 1977. évi társasházi törvény módosításához.
A tulajdonosok érdekében
Közismert, hogy a 90-es évek elejétől tömegessé vált bérlakás-elidegenítés, a társasházak gyakorlati működése számtalan hiányosságot hozott a felszínre. Ezért a BM Lakás- és Helyiségigazgatási Osztályának szakemberei javaslataik összeállításánál mindenekelőtt a lakáselidegenítés során az önkormányzatoknál felhalmozódott tapasztalatokra, a lakástulajdonosok és a leendő tulajdonosok véleményére támaszkodtak. Ezek alapján három fő kérdéskör felülvizsgálatát tartják szükségesnek.
A közös költségek viselése
A társasházak megalakulásakor a tulajdonossá vált bérlők - többnyire felkészületlenségükből adódóan, de egyfajta lakásvásárlási hisztéria eluralkodásának is köszönhetően - valamennyiükre egységesen érvényes alapító okiratot fogadtak el. E tematikus alapító okiratok a közös költség megállapításakor a tulajdonhányadot tekintették mérvadónak.
Az újdonsült tulajdonosok eufóriáját rövidebb-hosszabb idő után ocsúdás követte, mivel - a társasház egyedi körülményeiből adódóan - szép sorban mutatkozni kezdtek, a ma már jellemzővé vált gondok: ilyen a közös tulajdonú épületrészek felújításáról való döntés, ha a tulajdonosok felújítási alapot nem képeztek; az épületben működő iroda tevékenységével együtt járó nagyobb mértékű hozzájárulás a közös kiadásokhoz; az hogy a földszinti lakóknak a felvonó üzemeltetési-karbantartási költségeihez ne kelljen hozzájárulni stb.
E problémakör az átalakulás után megoldhatatlanná vált - kivéve az olyan kérdéseket, amelyek hosszú bírói eljárással orvosolhatók -, hisz az eredeti alapító okirat megváltoztatása a tulajdonosok egyhangú szavazatát feltételezi. Olyan döntés pedig, amelyhez minden tulajdonostárs érdeke egyaránt fűződik, a gyakorlatban ritkán fordul elő.
A jelenlegi szigorú megkötés oldásaként a lakásügyi szakemberek azt javasolják, hogy a már átalakult társasházaknál a tulajdonostársak többségi szavazattal döntsenek arról, hogy mely közös kiadást és milyen módon kívánják a tulajdoni hányadtól eltérő arányban viselni. Az erről rendelkező közgyűlési határozat azonnal végrehajthatóvá válhatna.
Az egyre emelkedő közüzemi díjak - víz-, csatorna, szemétszállítási díj - a társasházak nagy részénél sürgetővé tették mind a közös tulajdonú épületrészekre, mind a külön tulajdoni hányadra eső differenciált fizetés feltételeinek megteremtését. Ebben az esetben a mérhetőség megteremtésében szükséges gondolkodni. A törvénymódosításban lehetővé kell tenni, hogy a tulajdonostársak többsége dönthessen a külön tulajdonrészek fogyasztásának megállapításáról. Így csupán a közös épületrészek kiadásait fedeznék a közös költség részeként. A leválasztás gyakorlati előnye, hogy a tulajdonosok, ellenőrizve saját fogyasztásukat, takarékossabban használnák például a vizet.
A közös költség fizetése
Jelenleg a jelentős közös költség elmaradással bíró tulajdonostárssal szemben az egyetlen eszköz a peres eljárás megindítása. A jogerős ítélet megszületéséig azonban ez a társasház gazdálkodását nehezíti és a rendszeresen fizetők terheit növeli. Ahol a nem fizetők aránya számottevő, ott a társasházak működése teljesen ellehetetlenül.
Ennek megelőzésére javasolják a Belügyminisztérium jogalkotói, hogy a társasház tulajdonosai többségi (kétharmados, minősített) szavazattal döntsenek a hosszú ideje (6 hónap, 1 év) - írásbeli felszólítás ellenére - közös költség hátralékkal rendelkező tulajdonos tulajdonrészének jelzáloggal való terheléséről.
A szakemberek fontosnak tartanák - főként az 50-nél több lakásos társasházak esetében - a közgyűlés mellett a küldöttgyűlés megtartásának, döntési jogkörének megteremtését.
Szükségesnek tartják az elfogadásra javasolt törvénymódosítást egy melléklettel kiegészíteni, mely tartalmazna egy alapítóokirat-mintát, amely a tulajdonostársak eligazodását segítené azzal, hogy tételesen ismertetné a lehetséges változtatásokat.
Vargha Aurélné dr. osztályvezető szerint, a társasházak zavartalan működését mindenképp segítené, ha pereskedés esetén a társasház működését gazdálkodási-pénzügyi szempontból egy köztestület vizsgálná, melynek keretében a bírósági eljárást megelőzően az ilyen jellegű társasházi vitákat próbálná rendezni.
Kidolgozásra vár a közös képviselők képzésének rendszere is. Az osztályvezető asszony szerint a rendszer kialakításánál különbséget kell tenni a kisebb léptékű lakásállományt működtető, illetve a valóban szervezett ingatlankezelést végzők képzési feltételei között.
Közös területek, helyiségek felhasználása
A közös használatú területek és helyiségek felhasználásáról, a lakástörvény szerint, a tulajdonostársak döntenek. De azonnal hozzá kell tenni, hogy a gyakorlatban ilyen döntés sem születhet, mivel ehhez is a tulajdonosok - önkormányzati bérház esetében valamennyi bérlő - egyhangú döntése szükséges.
Ezáltal a meglevő épületekben a további lakásépítés, bővítés - gondoljunk akár a tetőtérbeépítésre - lehetetlen. A mai, főként a nagyvárosokra jellemző, siralmas lakáshelyzetet tekintve, könnyelműségnek tűnik kihagyni a lakásállomány bővítésének ezt a lehetőségét, tekintve, hogy az így épülő lakások költségei lényegesen alacsonyabbak lennének, mivel az építés már meglévő közművesített területen történne.
Ebben a helyzetben megoldást jelentene, ha a tulajdonostársak többségi szavazattal, közgyűlési határozattal döntenének a közös tulajdonú területek, helyiségek lakás vagy nem lakás célú beépítéséről, olyan esetben is, ha az új létesítmény a továbbiakban kikerül a közös tulajdonból, ezáltal csökkentve a tulajdoni hányadokat.
